境界確定【不動産の基礎知識】

境界確定について

不動産を売買する際、近隣の土地との境界をはっきりさせないまま取引を行うと、後に思わぬ落とし穴に落ちることがあります。今回は境界確定についてお話しします。

なぜ境界確定が必要か

不動産を購入する場合、どこまでが自分の土地かわからないまま、購入する方はいません。売り主には今回ここまでが売買対象地で、「境界はここです」と明示する義務があります。境界があやふやなまま取引をすると

購入後に近隣と思わぬトラブルに発展したり、土地の㎡単価の高い都市部の場合など、面積が変わることによる取引価格の差が何十万、何百万円もでることにより結果として損をしてしまう場合もあるため注意が必要です。

境界確定測量とは

境界を確定させるには土地家屋調査士に依頼し「確定測量図」を作成してもらうのが一般的です。確定測量をするためには、すべての隣接地の所有者の立ち会いのもと境界確認を行う必要があります。土地境界には隣接地との境界の民々境界と公道との境界の官民境界の2種類ありますが、いずれも確定している証が「確定測量図」です。家屋調査士に依頼すれば近隣の同意、図面作成をやってくれますが、時間とお金がかかるため、売却を検討する場合は、まず確定測量図の存在を確認し、もしない場合は早めに手配する事が賢明です。

期間と費用は

確定測量の費用ですが、土地の大きさにより料金が異なりますが、売却予定地が道路、河川等、行政が所有する官有地など接している場合の官民測量の場合は60万円～100万円、民有地のみと接している場合は30万円～50万円程度となります。期間は2ヶ月から6ヶ月程かかる場合もあり、状況によって異なります。

確定測量図が不要な場合

先ほど売主には境界の「明示義務」があると述べましたが、「確定義務」はありません。よって、比較的新しい物件で隣接地との境界に以下の境界標などがある場合、「ここが境界です」と明示できればよいことになります。但し、買主が確定図面のないことに合意することが取引の条件になります。また比較的新しいマンション・建売戸建てなど建設当時事業主が境界を確定させているもの、公簿売買の場合も不要となります。公簿売買は登記簿謄本の面積での売買になりますが、古い登記になると登記簿上面積と実際に測量した実測面積と異なる場合が多いのですが、売買契約後面積の増減について異議申し立てをしないことが条件となります。

㎡あたり5000円のエリアならばまだしも、都市部では2、3㎡違っても何百万円も違う場合もあります。物件を購入後、買主が実際に測量してみると思っていたより面積が小さいことが原因で、思っていた規模の建物が建たない場合も考えられます。期間とお金がかかっても後々ことを考えると、確定測量は大切です。

売却を考え始める場合、早めに境界確定することお勧めします。

参考