容積率とは
都市計画区域および準都市計画区域では建物を建てる場合、建ぺい率による制限の他に容積率による制限も受けます。建ぺい率が敷地面積に対する建築面積の割合ですが、容積率は次の計算式になります。
■計算式：容積率＝延べ面積÷敷地面積
簡単に言うと、建ぺい率が60％・容積率150％のエリアでは100㎡の敷地に対し60㎡の建築面積の建物に150㎡まで(2階以上に)積み上げられるということです。但し、用途地域により日影規制や斜線制限等ありますので、必ずしも容積率いっぱいに建物が建てられない場合が多いです。
土地を有効活用する観点では階数を増やしてどんどん積み上げる事も良いのでしょうが、人々が快適に過ごすため日当たりであったり、公共施設の整備状況が地域ごとに違うため、計画的な街づくりのためにも制限を設けています。
■その他の容積制限
(1)容積率の不算入措置
①天井が地盤面からの高さ1ｍ以下の地階で、住宅または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積は延べ面積に算入しなくてよいのです。但し、その床面積が建築物の住宅および老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計が3分の1を超える場合は3分の1を限度として延べ面積に算入されません。
※地階とは床が地盤面下にある階で、床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの3分の1以上のものをいいます。
②エレベーターの昇降路の部分または共同住宅もしくは老人ホーム等の共用廊下もしくは階段の用途に供する部分の床面積は一定の場合を除き、延べ面積に算入されません。
【不算入部分例】
エントランス、エレベーター、エレベーターホール、共用廊下、共用階段、車椅子用のスロープ
③自動車車庫または自転車置き場等の用途に供する部分
自動車車庫、自転車置き場は建築物の各階床面積の合計5分の1までは、容積算定上、延べ面積に算入されません。
(3)住居系用途地域において壁面線の指定がある場合等
(4)特定行政庁の許可を受けた建築物の前面道路幅員のみなし措置
①敷地に接するまたは敷地内に計画道路がある場合、計画道路の幅員を前面道路の幅員と見なし容積を算定できる。当該敷地のうち都市計画道路にかかる部分の面積は、敷地面積に算入できない。
②敷地の前面道路をはさんで壁面線の指定がある場合は当該壁面線を道路境界とみなして容積を算定できる。前面道路と壁面線との間の部分の面積は敷地面積に算入できない。
但し、①・②ともに一定の基準に適合すると特定行政庁が認め、建築審査会の同意を得て許可が必要。
(5)特定行政庁による許可等による容積率緩和
機械室の占める割合が大きい建築物や敷地の周辺に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものは、その範囲内で容積率の制限が緩和される。
(6)敷地と空地の規模により容積率制限を緩和する制度
平成14年の建築基準法の改正により、容積率制限を迅速に緩和する制度が導入された。
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、にある住宅で、その敷地内に政令で定める規模以上の空地を有し、道路に接する有効な部分、その敷地の部分が政令で定める規模以上のものについては都市計画で定める用途地域の容積率の1.5倍を限度として緩和できる。
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